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商品房销售管理办法

发布时间: 2017-10-23 14:15:10  字体:[ ]

南通市商品房销售管理办法

  第一章总则

第一条为了规范商品房销售行为,保障商品房交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理适用本办法。

第三条商品房销售应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

第四条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第五条房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托经房产行政主管部门备案的房地产中介服务机构销售商品房。

第六条  南通市住房保障和房产管理局负责市区商品房的销售管理工作。

县(市)人民政府房产行政主管部门负责辖区内商品房的销售管理工作。

建设、价格、工商等相关部门按照职责分工,共同做好商品房的销售管理工作。

  第二章商品房销售条件

第七条 预售商品房应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第八条  商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房产行政主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

第九条房地产开发企业申请商品房预售时,应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。

第十条商品房预售方案应当包括下列内容:

(一)项目基本概况;

(二)申请预售商品房情况;

(三)小区配套用房(包括物业服务用房、社区用房)情况;

(四)预售资金监管;

(五)前期物业服务;

(六)白蚁防治;

(七)预售行为承诺;

(八)开发企业自有保留权属的房产、地面地下车位权属;

(九)其他按规定需要明确的内容。

开发企业应当将预售方案的相关信息予以公开披露,同时在售楼场所张贴公示。

第十一条现售商品房应当符合下列条件:

(一)房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证书;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)具有有资质房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告;

(六)供水、供热、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件;

(七)房屋征收安置已经落实;

(八)物业管理方案已经落实;

(九)法律、法规规定的其他条件。

第十二条 商品房现售实行备案管理制度。房地产开发企业应向项目所在地房产行政主管部门办理现售备案,并取得房产行政主管部门核发的《商品房现售备案证明》。

第十三条 房产行政主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发《商品房预售许可证》;不同意预售的,应当说明理由。

第十四条房地产开发企业应当按照《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预(现)售。

第十五条 房地产开发企业销售商品房时,应当在售楼现场醒目位置的墙面或固定展板设置公示栏,公示下列内容:

(一)项目信息;

(二)企业信息;

(三)证照信息;

(四)房源价格信息;

(五)物业管理信息;

(六)销售代理信息;

(七)合同信息;

(八)商品房面积信息;

(九)房源抵押信息;

(十)提示信息;

(十一)法律法规规定应公示的其他信息。

第十六条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。

第十七条房产行政主管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案等信息,并免费提供查询服务。

第十八条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十九条建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。

第二十条房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向房产行政主管部门办理商品房合同备案手续;房产行政主管部门应该采用网上登记备案。

  第三章商品房销售广告与买卖合同

第二十一条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当符合《中华人民共和国广告法》、《江苏省广告条例》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗和误导公众。

第二十二条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的,视为要约。

商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可、现售备案等信息;房地产中介服务机构代理销售的,应载明中介服务机构的名称。

第二十三条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

房产行政主管部门、工商行政管理部门应引导房地产开发企业使用《商品房买卖合同示范文本》,房地产开发企业使用的自制格式合同中不得含有免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等侵害消费者合法权益的格式条款。

商品房买卖当事人经协商一致,可对商品房买卖合同示范文本的内容进行补充和明确。

第二十四条商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业依法订立有关物业管理的协议,明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。

第二十五条商品房销售价格根据不同的性质分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

商品房销售企业应严格执行明码标价制度和一价清制度。商品房销售价外收费应依法经有权部门批准,禁止擅自设置收费项目。

本办法所称一价清制度,是指商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格,合同成交价格之外不得收取其他费用。

第二十六条商品房销售时,发生建筑面积误差、规划和设计变更、延期交付、房屋权属登记等问题,应严格依据买卖双方订立并已在房产行政主管部门备案的商品房买卖合同条款,享有权利,承担责任。商品房买卖合同未载明的,买卖双方可依据相关法律、法规的规定执行。

第二十七条不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

第二十八条房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用账户,由银行代为收取预售款,商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,专项用于工程建设。

房地产开发企业办理商品房预售许可时,应提供与开设资金账户的银行机构签订的商品房预售资金监管协议。

  第四章商品房销售代理

第二十九条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房,受托的中介服务机构应当是依法设立取得工商营业执照、并经房产行政主管部门备案的房地产中介服务机构。

房地产开发企业委托中介服务机构代理销售商品房的,应当向中介服务机构出具委托书,并与受托中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第三十条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房,不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。

第三十一条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况,不得夸大宣传或虚假宣传。

第三十二条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同,从中谋取市场差价利益。

  第五章商品房交付

第三十三条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人,妥善处理。

第三十四条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十五条销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十六条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

第三十七条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。

预售的商品房交付使用之日起90日内,买受人应当依法到房产行政主管部门和土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因,买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和买受人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

第三十八条商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  第六章罚则及附则

第三十九条对违反本办法规定的行为,依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等规定予以处罚。

第四十条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条本办法自2015年6月1日起施行。


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